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將土地、廠(chǎng)房、機器設備轉讓出售如何納稅

來(lái)源:   日期:2020/12/22   點(diǎn)擊:   屬于:優(yōu)惠政策

  問(wèn):某企業(yè)(一般納稅人)破產(chǎn)清算,將土地、廠(chǎng)房(營(yíng)改增前自建)、機器設備轉讓,給政府的城投公司土地和房產(chǎn),樹(shù)木、機器估價(jià)格均在資產(chǎn)評估報告上分項列示,該企業(yè)早已沒(méi)有員工。

  該問(wèn)題中包含以下難點(diǎn),下面逐一進(jìn)行解析(土增、企業(yè)所得稅等其他稅費按規定征收)

  一、是否適用重組增值稅不征稅政策?

  根據總局公告2011年第13號規定,納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中,通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權、負債和勞動(dòng)力一并轉讓給其他單位和個(gè)人,不屬于增值稅的征稅范圍,其中涉及的貨物轉讓,不征收增值稅。但案例中的企業(yè)破產(chǎn)清算,只轉讓資產(chǎn),不轉讓負債(走破產(chǎn)程序),且早已沒(méi)有員工,不滿(mǎn)足增值稅不征稅的條件。

  二、自建房產(chǎn),土地轉讓要不要分開(kāi)計算繳稅?

  根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號 )附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》附《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》規定:“三、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)

  ……轉讓建筑物有限產(chǎn)權或者永久使用權的,轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的,以及在轉讓建筑物或者構筑物時(shí)一并轉讓其所占土地的使用權的,按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅?!?/p>

  又根據財稅〔2016〕36號附件2第一條第八項第2目規定,一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法,以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額,按照5%的征收率計算應納稅額。

  因此,該企業(yè)轉讓不動(dòng)產(chǎn),無(wú)論房屋和土地價(jià)款是否分開(kāi)計算,都應按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。由于是自建房屋,不適用差額納稅規定,即不能夠減去該項不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)。

  三、地上的綠化樹(shù)木適用什么稅率?是否需要與土地一起合并計稅?

  銷(xiāo)售樹(shù)木的現行稅率為9%,樹(shù)木如果單獨計價(jià),可參考總局2011年48號公告規定,企業(yè)將購入的農、林、牧、漁產(chǎn)品,在自有或租用的場(chǎng)地進(jìn)行育肥、育秧等再種植、養殖,經(jīng)過(guò)一定的生長(cháng)周期,使其生物形態(tài)發(fā)生變化,且并非由于本環(huán)節對農產(chǎn)品進(jìn)行加工而明顯增加了產(chǎn)品的使用價(jià)值的,可視為農產(chǎn)品的種植、養殖項目享受相應的稅收優(yōu)惠。

  樹(shù)木如果不單獨計價(jià),根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于固定資產(chǎn)進(jìn)項稅額抵扣問(wèn)題的通知》(財稅〔2009〕113號)規定:“《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細則》第二十三條第二款所稱(chēng)建筑物,是指供人們在其內生產(chǎn)、生活和其他活動(dòng)的房屋或者場(chǎng)所,具體為《固定資產(chǎn)分類(lèi)與代碼》(GB/T14885-1994)中代碼前兩位為‘02’的房屋;所稱(chēng)構筑物,是指人們不在其內生產(chǎn)、生活的人工建造物,具體為《固定資產(chǎn)分類(lèi)與代碼》(GB/T14885-1994)中代碼前兩位為‘03’的構筑物;所稱(chēng)其他土地附著(zhù)物,是指礦產(chǎn)資源及土地上生長(cháng)的植物”,屬于土地附著(zhù)物。

  因此,綠植如果單獨計價(jià)可享受增值稅免稅優(yōu)惠;不單獨計價(jià)的,應與土地、房屋一起合并計稅。

  四、銷(xiāo)售機器設備,按銷(xiāo)售使用過(guò)的固定資產(chǎn)處理。

  一般納稅人出售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn),適用一般計稅時(shí),稅率為13%,并可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

  適用簡(jiǎn)易計稅時(shí),可選擇減按2%征收,并不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票;也可以選擇放棄減稅,按3%征收,可開(kāi)具3%征收率的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

  一般納稅人出售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計稅的情形如下:

  (一)2009年1月1日增值稅轉型改革前購入的固定資產(chǎn);

  (二)身份為小規模納稅人時(shí)購入的固定資產(chǎn);

  (三)原營(yíng)業(yè)稅納稅人營(yíng)改增前購入的固定資產(chǎn);

  (四)購入的固定資產(chǎn)根據《增值稅暫行條例》第十條的規定,不得抵扣且未抵扣增值稅。

  1.用于簡(jiǎn)易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個(gè)人消費的購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn);

  2.非正常損失的購進(jìn)貨物,以及相關(guān)的勞務(wù)和交通運輸服務(wù);

  3.非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物(不包括固定資產(chǎn))、勞務(wù)和交通運輸服務(wù);

  4.國務(wù)院規定的其他項目。

  從上面這些規定和實(shí)例可以看出,企業(yè)發(fā)生股權投資和改組活動(dòng)稅收籌劃的原則是,盡量多發(fā)生股權交易,將非股權交易控制在法定確認應稅所得的比例以下。

  因本文涉及的信息較多,也比較專(zhuān)業(yè),所以企業(yè)如果有任何相關(guān)的問(wèn)題,可以致電上海昶盾的專(zhuān)家顧問(wèn)咨詢(xún)溝通。

  上海昶盾 24H 聯(lián)系電話(huà): 18221346708 趙經(jīng)理 (專(zhuān)業(yè)咨詢(xún),答疑解惑)


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